A locação de imóveis por holdings patrimoniais sempre ficou fora do ISS. A razão é técnica: a locação é obrigação de dar, não de fazer, e o ISS só alcança prestações de serviço. Esse argumento deixou de importar com a EC 132/2023. A reforma tributária criou tributos novos — IBS e CBS — e incluiu expressamente locação, cessão onerosa e arrendamento imobiliário no seu campo de incidência.
A notícia que surpreende: feita a conta com as reduções previstas em lei, a carga efetiva sobre o aluguel em 2027 pode ser menor do que a que incide hoje pelo regime de PIS/Cofins no Lucro Presumido.
O que mudou na legislação
A EC 132/2023 reformulou a competência tributária sobre o consumo. A LC 214/2025 e a LC 227/2026 regulamentaram o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência de estados e municípios) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal), incluindo no escopo tributável:
- Locação de imóveis
- Cessão onerosa de direitos sobre imóveis
- Arrendamento imobiliário
A obrigação acessória de emitir NF com destaque de IBS/CBS já foi antecipada. O Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026 fixou 1º/12/2026 como início da fase de testes para emissão de documentos fiscais. A cobrança efetiva da CBS começa em 1º/1/2027. O IBS terá alíquota-teste de 0,1% em 2027–2028 e migração gradual a partir de 2029.
A redução de 70% sobre a alíquota
A locação de imóveis não é tributada pela alíquota padrão. A LC 214/2025 prevê redução de 70% sobre a alíquota-base para operações de locação. Isso significa que a carga efetiva é 30% da alíquota que se aplicaria a uma prestação de serviço comum.
Para locação temporária com prazo de até 90 dias, a redução é de 40%, e não de 70%. Essa regra mais restritiva vale apenas para quem já é contribuinte habitual — não para quem entra no sistema apenas para esse tipo de operação.
A alíquota padrão de referência da CBS será fixada pelo Senado Federal até dezembro de 2026. O mercado projeta valores entre 9% e 9,43%. A alíquota padrão consolidada para 2033 (quando ICMS e ISS forem extintos) é estimada entre 26,5% e 28%, mas a redução de 70% está garantida em lei, independentemente de qual for esse número.
A conta: comparação com o regime atual
No regime do Lucro Presumido, uma holding que recebe aluguéis paga hoje 3,65% de PIS/Cofins sobre a receita bruta (alíquota somada no regime não-cumulativo para serviços e no cumulativo aplicável a muitas holdings).
PIS + Cofins sobre a receita de locação
CBS (~9,43% × 30%) + IBS (0,03% em 2027)
A CBS de equilíbrio — o percentual a partir do qual a carga nova iguala a carga atual — é de aproximadamente 12,2%. Se a alíquota CBS ficar abaixo disso (como indicam as projeções de mercado), a holding pagará menos tributo sobre consumo do que paga hoje.
Esse raciocínio é válido como ponto de partida, não como regra geral. O resultado final depende do tipo do imóvel, do perfil do locatário (se ele pode ou não tomar crédito), de se o imóvel gerou créditos na aquisição, e do regime de apuração adotado. Cada caso precisa de cálculo próprio.
Quem é contribuinte do IBS e da CBS na locação
| Contribuinte | Critério |
|---|---|
| Holding (pessoa jurídica) | Contribuinte desde a constituição, sem piso mínimo de receita |
| Pessoa física | Só contribuinte se (1) receita bruta de locação no ano anterior superar R$240.000 e (2) locar 3 ou mais imóveis distintos. Acima de R$288.000: enquadramento automático. |
| Inquilino pessoa jurídica | Pode tomar crédito de IBS/CBS sobre o aluguel pago |
| Inquilino pessoa física contribuinte | Também pode tomar crédito, observadas as condições |
O limite de R$240.000 é corrigido pelo IPCA. A holding patrimonial, por ser pessoa jurídica, nasce contribuinte — essa é uma diferença relevante em relação ao locador pessoa física que mantém poucos imóveis abaixo do teto.
O fato gerador: pagamento efetivo, não competência
Uma das mudanças operacionais mais relevantes: o IBS e a CBS incidem no momento do pagamento efetivo de cada parcela de aluguel, não pela competência do período. Aluguel não pago não gera tributo.
Isso diferencia o novo modelo do regime atual de PIS/Cofins em algumas situações. Para holdings com histórico de inadimplência relevante, o impacto pode ser menor do que a projeção baseada só na receita contratada.
O que não muda: IRPJ, CSLL e planejamento sucessório
A reforma tributária alcança apenas os tributos sobre o consumo. Os tributos sobre a renda — IRPJ e CSLL — continuam calculados da mesma forma. A holding patrimonial não perde suas vantagens em planejamento sucessório: o ITCMD, a discussão sobre valuation das cotas e a proteção patrimonial permanecem fora do escopo da reforma.
Atenção ao comodato: imóvel da holding cedido em uso gratuito para sócios ou familiares pode, em determinadas situações, ser tributado pelo valor de mercado. Essa questão não é nova, mas a reforma aumenta a visibilidade das operações por conta da nota fiscal obrigatória.
O que revisar antes de 2027
- Verificar se os contratos de locação preveem repasse de tributos e se a cláusula comporta o novo modelo
- Mapear os imóveis da holding que podem gerar créditos para os locatários — isso afeta a atratividade da locação
- Analisar o regime de transição dos arts. 485–486 da LC 214/2025 para imóveis adquiridos antes da reforma
- Emitir NF com destaque de IBS/CBS a partir de 1º/12/2026 (fase de testes)
- Fazer a simulação específica para cada imóvel, comparando carga atual com carga projetada
Conclusão
A holding patrimonial entra no escopo do IBS/CBS em 2027. O impacto não é necessariamente negativo: com a redução de 70% fixada em lei, a carga efetiva pode ficar abaixo do que as holdings pagam hoje de PIS/Cofins, a depender da alíquota que o Senado aprovar até dezembro.
O erro mais comum será analisar apenas a alíquota padrão sem aplicar as reduções previstas. Quem fizer essa conta errada vai super-estimar o impacto e pode tomar decisões de estrutura baseadas em premissa incorreta.