O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado no momento da compra de um imóvel, deve ter como base de cálculo o valor efetivamente pago na negociação entre as partes — e não valores estimados ou tabelados pelos municípios. Esse entendimento tem sido reiteradamente confirmado pelo Poder Judiciário, garantindo maior segurança jurídica aos contribuintes.
Em muitos casos, os municípios utilizam um chamado “valor de referência” ou o valor venal do imóvel como base para calcular o imposto. No entanto, esses valores não refletem, necessariamente, o preço de mercado ou o valor ajustado entre comprador e vendedor, gerando cobranças superiores ao devido.
A jurisprudência atual, em especial após o julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça, fixou que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da operação, sendo vedada a utilização automática de valores pré-fixados sem processo administrativo que comprove tentativa de fraude ou subfaturamento.
Esse entendimento foi recentemente aplicado em São Paulo, quando o juiz André Mattos Soares, da 4ª Vara do Juizado Especial da Fazenda Pública, decidiu que o valor venal de referência não pode ser imposto unilateralmente pela prefeitura. Para o magistrado, o valor da transação declarado pelo contribuinte deve prevalecer, salvo se houver prova concreta de irregularidade, apresentada em procedimento administrativo com direito à ampla defesa.
A decisão representa um avanço importante para coibir abusos fiscais e assegurar que o ITBI seja recolhido de forma proporcional e legal. Além disso, abre espaço para que contribuintes que pagaram o imposto com base em valores indevidos possam buscar a restituição dos valores excedentes, respeitado o prazo legal de cinco anos.
Diante desse cenário, quem pretende adquirir um imóvel deve estar atento: é direito do contribuinte exigir que o imposto seja calculado com base no valor efetivamente pago, e não em critérios genéricos impostos pelo município.
contato@stafin.adv.br