A Reforma Tributária, sancionada em 2024, trará mudanças profundas para o setor imobiliário brasileiro. E não é apenas para empresas (PJs) que o impacto será sentido — pessoas físicas (PFs) que realizam determinadas operações com imóveis também poderão ser enquadradas como contribuintes dos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essa mudança aproxima a tributação das PFs da lógica empresarial, podendo aumentar a carga tributária e exigindo um planejamento tributário mais estratégico para quem atua com imóveis.
Como será o enquadramento das PFs no IBS e CBS?
A nova legislação define critérios específicos para que uma pessoa física seja considerada contribuinte desses tributos. Os principais cenários são:
1. Locação, cessão onerosa e arrendamento
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Enquadramento no ano seguinte: se, no ano anterior, a receita total dessas operações ultrapassar R$ 240.000 (corrigidos com o tempo) e envolver mais de 3 imóveis distintos.
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Enquadramento no próprio ano: se, no mesmo ano, a receita ultrapassar R$ 288.000.
2. Alienação ou cessão de direitos
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Enquadramento no ano seguinte: se, no ano anterior, houver venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos.
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Enquadramento no próprio ano: se, no mesmo ano, ocorrer a venda de mais de 3 imóveis ou mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos.
Impactos práticos para o mercado imobiliário
Essa nova sistemática reduz o “gap” tributário entre PF e PJ, o que pode gerar três consequências principais:
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Aumento da carga tributária para pessoas físicas que atuam com frequência no setor.
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Maior atratividade da estruturação por pessoa jurídica, que já era vantajosa em muitos casos e pode se tornar praticamente indispensável.
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Necessidade de organização documental, pois o enquadramento dependerá de informações detalhadas sobre receitas e número de operações.
Como se preparar para as mudanças
Com as novas regras entrando em vigor a partir de 2026, é fundamental adotar uma postura proativa:
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📊 Mapeie operações passadas e futuras para entender seu enquadramento.
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💰 Simule a carga tributária como PF e PJ para comparar cenários.
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📑 Revise contratos e estratégias de negociação no setor imobiliário.
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👨💼 Busque apoio contábil e jurídico especializado para otimizar a tributação.
Conclusão: O planejamento é agora
As mudanças trazidas pela Reforma Tributária exigem que investidores e operadores do setor imobiliário ajustem sua forma de atuar. Com o enquadramento das PFs no IBS e CBS, a análise sobre manter ou migrar para uma estrutura de PJ será inevitável.
Quem se planejar antes de 2026 terá vantagem competitiva, poderá reduzir riscos e manter a lucratividade em um cenário tributário mais complexo.
💬 E você? Já está revisando suas estratégias para o novo modelo tributário no setor imobiliário?